Bufete del Abogado Ernesto J. de la Fé, P.A.
La Compra y Venta de Una Casa:
Vista Desde Atrás del Escenario Legal
Mayo, 1995
Poca gente sabe lo que sucede detras del escenario cuando están comprando una casa. Muchas veces lo único que saben es que les gustó una casa en particular y firmaron el contrato que preparó un agente de bienes raices. Después se celbrará un "cierre" donde tendrán que firmar "todos los papeles," presentar un cheque para los "gastos de cierre," y recibirán las llaves.
Bien, el proceso de compra de una casa es complejo, y el propósito de este artículo es tratar de levantarle el telón a lo que secuede "detrás del escenario legal".
Primero, debemos comprender que un contrato de bienes raices tiene que hacerse por escrito para que cobre fuerza legal. Es cierto que algunos contratos verbales se reconocen como válidos bajo la ley de la Florida, pero los contratos de compra y venta de bienes raices no se encuentran entre ellos. Por lo tanto, si Periquito Perez acuerda verbalmente comprarle su casa, y usted llega al cierre después de haberse comprado otra y listo para recibir su dinero, Periquito se puede burlar de usted, decirle que no le compra nada, y usted se queda sin recursos legales contra el a pesar de los daños que le haya causado al no cerrar.
¿Pues, que es el "cierre"? El cierre no es simplemente el momento o el lugar a donde va uno a firmar "todos los papeles." El cierre es el fin de la transacción, el evento concluyente del contrato. El contrato se "abrió" en la fecha en que entró en vigor, (la fecha en que el comprador y el vendedor finalmente se pusieron de acuerdo con respecto a todos los términos del mismo. Ahora se tiene que cerrar el contrato para que deje de existir (como contrato), ya que la venta en si se está llevando a cabo en ese momento.
Las negociaciones del contrato se acostumbran llevarse a cabo con varias contrapartes idénticas de un solo documento. Cada contraparte se considera un original, a pesar de que quizás todas hubiesen comenzado como fotocopias de un formulario en cual alguien escribio todos los términos de la primera oferta. Lo que cuenta es que todas sean firmadas como originales, identicamente a las otras.
Durante las negociaciones esos papeles tipicamente se intercambian varias veces entre el comprador y el vendedor, cada vez regresando con cláusulas tachadas y cláusulas nuevas propuestas por una parte a la otra. Todo cambio viene acompañado por las iniciales de la parte que lo propone. (Los términos escritos a mano supuestamente gobiernan a los impresos.) Este proceso sigue en camino hasta que suceda una de dos cosas: a) una de las partes acepta el contrato completo, tal como haya sido propuesto o modificado por la otra parte; o, b) se lo rechaza completamente. Cuando una propuesta o contrapropuesta se haya aceptado en su totalidad entonces existe un contrato válido y con vigencia legal. Cada una de las partes, sus abogados, el prestamista y los agentes de bienes raices reciben una de las contrapartes del contrato cuando entre en vigencia.
Al firmar un contrato de bienes raices, el comprador y el vendedor adquieren ciertos derechos y obligaciones específicas. Para cumplir sus obligaciones al pie de la letra, ambos tienen que tomar ciertos pasos en momentos estipulados, (tal como presentar la solicitud del prestamo, inspeccionar la propiedad, dar evidencia de título, etc.). Si una parte incumple una de sus obligaciones, la otra puede exigir su derecho correspondiente, y hacerlo cumplir por demanda legal. Uno de los derechos más significativos que se obtiene bajo el contrato es el derecho de forzar la venta o compra si la otra parte trata de renunciar la transacci&on. Este proceso se llama "Specific Performance".
Durante el tiempo que el contrato quede pendiente los abogados investigan y determinan muchos asuntos, por ejemplo: examinan el título para asegurarse que el vendedor es el verdadero y único dueño; determinan si existe algún gravamen sobre la propiedad; y averiguan si se les deben impuestos algunos al condado, o la ciudad. También determinan lo que le toca pagar a cada una de las partes, pro rata, de los impuestos y otros gastos, de acuerdo con las fechas de vencimiento de los mismos.
En el momento del cierre el vendedor le entregara la escritura o deed al comprador. Dicho documento le transfiere el título de la propiedad al comprador. El vendedor también entregará el "Bill of Sale" para pasarle al comprador toda la propiedad personal que se está vendiendo con el inmueble (por ejemplo: una lavadora, ventiladores, un triturador, etc.), y varias declaraciones juradas o "affidavits" donde el vendedor declara que no ha hecho nada recientemente, ni lo hará en el futuro cercano, que le perjudique el título al comprador.
Si el comprador ha pedido préstamo bancario para efectuar la compra, el comprador trae al cierre el dinero que le haga falta para completar la transacción y pagar los gastos de cierre. El comprador también firma la nota (el pagaré) y el mortgage (la hipoteca). Poca gente se da cuenta que el pagaré y la hipoteca son dos cosas distintas. El pagaré, es la promesa del deudor de pagar lo que debe, mientras que la hipoteca representa el acuerdo que estipula los derechos del prestamista de despojar al deudor si no paga el pagaré. Esto se haría através de un proceso de Foreclosure.
Después de que haya concluido el cierre y se hayan registrado en la corte la escritura y la hipoteca, es interesante saber que la escritura original pierde casi todo su valor. Al contrario, los originales del pagaré y la hipoteca los retiene el prestamista hasta que la deuda haya sido cancelada. En ese momento el prestamista registra en la corte un documento llamado "Satisfaction of Mortgage" , y le envía al deudor el pagaré y la hipoteca marcadas con la palabra "Cancelled".
Y todo este proceso comienza de nuevo el día en que "el Comprador" se decida convertirse en "el Vendedor".
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